Mercato immobiliare, i settori più performanti del 2025

Il mercato immobiliare italiano archivia il 2025 con numeri che segnano un deciso cambio di passo rispetto agli anni precedenti. Secondo l’analisi del team Research di Dils, gli investimenti complessivi hanno raggiunto circa 12,4 miliardi di euro, il livello più elevato degli ultimi sei anni e prossimo al massimo storico. Un risultato sostenuto in larga misura dal quarto trimestre, che con 4,3 miliardi di euro si è rivelato il miglior Q4 degli ultimi quattro anni, contribuendo in modo determinante alla crescita annua (+23% rispetto al 2024).

La performance conferma il ritorno della fiducia degli investitori, sia domestici sia internazionali, in un contesto che rimane complesso a livello globale ma che vede l’Italia distinguersi per solidità dei fondamentali e capacità di attrazione dei capitali.

Retail ai massimi storici, leadership confermata

Anche nel 2025 il Retail si afferma come l’asset class più dinamica del mercato immobiliare italiano. Gli investimenti annuali hanno raggiunto 3,4 miliardi di euro, in crescita del 39% rispetto al 2024 e nuovo record storico per il settore.

Il solo quarto trimestre ha contribuito con circa 1,1 miliardi di euro, grazie anche a operazioni di grande taglio, tra cui tre transazioni superiori ai 400 milioni.

Nel corso dell’anno, i capitali si sono concentrati prevalentemente sui segmenti Factory Outlet, High Street e Shopping Centre, a conferma di un interesse selettivo ma strutturale per il comparto.

Hospitality e Logistica restano pilastri del mercato

Il settore Hospitality si conferma tra i più attrattivi, posizionandosi come seconda asset class per volumi investiti. Nel 2025 sono stati allocati quasi 2,4 miliardi di euro, la migliore performance degli ultimi sei anni, con una crescita del 30% su base annua. 

L’interesse degli investitori si è concentrato su asset iconici e su strutture con potenziale di riposizionamento nel segmento luxury, con Roma in evidenza per oltre 650 milioni di euro investiti.

La Logistica registra un altro anno solido, con investimenti complessivi pari a circa 2,2 miliardi di euro (+31% sul 2024).

Il quarto trimestre, con volumi prossimi al miliardo, si colloca tra i migliori risultati storici del comparto. L’elevata incidenza di operazioni core continua a sostenere la compressione dei rendimenti, con il prime net yield attestato al 5,20% nel Q4 2025 e prospettive di ulteriore riduzione nel 2026.

Dal lato occupier, il take-up logistico ha raggiunto quasi 2,5 milioni di mq nel 2025, in linea con l’anno precedente e settimo anno consecutivo sopra i 2 milioni di mq . I canoni prime rimangono stabili a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma.

Uffici: mercato selettivo, ma segnali di ripresa sui prime asset

Il comparto Office chiude il 2025 con investimenti pari a 1,9 miliardi di euro, in calo del 14% rispetto all’anno precedente, ma con un quarto trimestre particolarmente dinamico (circa 800 milioni di euro, +20% sul Q4 2024).

Milano catalizza oltre il 70% dei capitali, seguita da Roma con circa il 20%. Dopo due anni di stabilità, nel Q4 si osserva una prima compressione dei rendimenti prime: 3,80% a Milano e 4,30% a Roma, sostenuta da operazioni core su asset di elevata qualità.

Sul fronte locativo, Milano registra nel 2025 un take-up di 405.000 mq, in linea con la media decennale, mentre il prime rent raggiunge 850 €/mq/anno, spinto dalla scarsità di prodotto nei submarket più richiesti come CBD e Porta Nuova. A Roma, il canone prime sale a 630 €/mq/anno, sostenuto da importanti operazioni di pre-let e da una pipeline di sviluppo contenuta.

Living e Alternative ampliano la base del mercato

Il Living consolida la propria posizione tra le asset class preferite dagli investitori, con oltre 1 miliardo di euro investito nel 2025 e una crescita superiore al 70% rispetto al 2024.

Milano concentra il 66% dei capitali, mentre lo Student Housing raddoppia i volumi su base annua, con una prevalenza di operazioni core.

Il comparto Alternative supera 1,5 miliardi di euro di investimenti annuali, con oltre 600 milioni nel solo Q4, segnando il miglior risultato degli ultimi cinque anni. In evidenza il segmento Healthcare e operazioni di rilievo nazionale, tra cui la compravendita dello Stadio Meazza di San Siro.